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為加強對住宅專項維修資金的管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,進一步發揮住宅專項維修資金在“品質小區”創建中的支持作用,《康巴什區住宅專項維修資金管理辦法》經區人民政府2022年第二十五次常務會議研究同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。
鄂爾多斯市康巴什區人民政府
2022年11月30日
康巴什區住宅專項維修資金管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,進一步發揮住宅專項維修資金在“品質小區”創建中的支持作用,根據《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《內蒙古自治區物業管理條例》住房城鄉建設部辦公廳和財政部辦公廳聯合印發的《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》《關于加強和改進住宅物業管理工作的意見》等有關法律、法規和規章的規定,結合康巴什區實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于康巴什區行政區域內商品住宅和售后公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監督。
本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 區住房和城鄉建設行政主管部門會同本級財政部門負責全區住宅專項維修資金的指導和監督工作，審計行政主管部門按照職責負責住宅專項維修資金審計監督工作。區住房和城鄉建設行政主管部門設立的住宅專項維修資金管理機構，負責全區住宅專項維修資金的日常管理工作。
第二章 交存
第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條 商品住宅的業主按照所擁有房屋的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：住宅及非住宅按100元/㎡交存。
區住房和城鄉建設行政主管部門根據本區房屋建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期房屋專項維修資金的交存標準。
第八條 出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條 首期住宅專項維修資金，業主可以直接存入住宅專項維修資金專戶，也可以在房屋辦理網簽合同前由開發建設單位足額代為繳納。
業主應當在辦理房屋入住手續前，將住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
尚未出售的房屋，開發建設單位在辦理房屋所有權初始登記前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
第十一條 區住房和城鄉建設行政主管部門采用公開招標方式，綜合存款利率、資產規模和服務效能等因素，擇優確定專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數量。作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行設立住宅專項維修資金專戶。
設立住宅專項維修資金專戶,以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
售后公有住房住宅專項維修資金按售房單位設立分戶賬。
第十二條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，區住房和城鄉建設行政主管部門應當及時告知住宅小區所在地街道辦事處及業主委員會。
已成立業主大會的，應當按照業主大會決定的續交方案及時續交，續交工作由業主委員會負責組織實施；未成立業主大會的，續交方案由住房和城鄉建設行政主管部門會同同級財政部門制定，具體由小區所在地街道辦事處指導成立業主大會后，由業主委員會負責組織實施；由小區所在地街道辦事處指導后仍不能成立業主大會和選舉產生業主委員會的，街道辦事處組織組建物業管理委員會后，由物業管理委員會負責組織實施。
第三章 使用
第十三條 住宅專項維修資金應當專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十四條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十五條 房屋共用部位的維修和更新、改造范圍包括：
（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
（二）樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕的；
（三）地下室公共部位出現滲漏、積水的；
（四）樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范規定值的；
（五）建筑保溫層出現破損脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變的；
（六）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、嚴重污染的；
（七）公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的；
（八）公共區域門窗普遍破損的；
（九）其它情況。
第十六條 房屋共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：
（一）電梯主要部件需要進行維修或更換的；
（二）避雷設施不滿足安全要求的；
（三）消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；
（四）小區內排水（排污）設備出現故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或落水管等其它設備損壞的；
（五）小區內共用的道路、綠地、路燈損壞嚴重的；
（六）小區內共用的安全監控設施損壞嚴重的；
（七）小區內共用的溝渠、池、井損壞嚴重的；
（八）小區內共用的非經營性車庫，物業管理用房，公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋損壞嚴重的；
（九）其它情況。
第十七條 房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）屬于全體業主所有的房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤；
（二）專屬一幢（單元）業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該幢（單元）全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤；
（三）售后公有住房的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先從售后公有住房維修資金列支，不足部分由相關業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤；
（四）房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造涉及尚未出售的房屋，開發建設單位或公有住房售房單位應當按照未出售房屋的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用；
（五）業主個人住宅專項維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的或未交存的，差額部分由該業主承擔。
第十八條 使用住宅專項維修資金應當同時具備下列條件：
（一）房屋共用部位、共用設施設備保修期屆滿。
（二）維修項目符合住宅專項維修資金使用范圍。
（三）住宅專項維修資金使用方案經使用范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第十九條 商品住宅專項維修資金使用的申請主體應根據以下方式確定：
（一）成立業主委員會的由業主委員會作為申請主體；
（二）未成立業主大會的，由小區所在地街道辦事處指導成立業主大會后，由業主委員會負責組織實施；由小區所在地街道辦事處指導后仍不能成立業主大會和選舉產生業主委員會的，街道辦事處組織組建物業管理委員會后，由物業管理委員會負責組織實施。
第二十條 售后公有住房房屋專項維修資金使用的申請主體為公有住房售房單位，公有住房售房單位不存在的由業主委員會或者由小區所在街道辦事處組織組建物業管理委員會作為申請主體。
第二十一條 住宅專項維修資金使用按照以下程序辦理：
（一）申請
由申請主體持相關申請資料向小區所在地街道辦事處提出申請。申請使用房屋專項維修資金的，應當提交下列資料：
1.專項維修資金使用申請書；
2.專項維修資金申請使用業主書面表決確認表；
3.維修、更新、改造方案；
4.專項維修資金申請使用公示；
5.設計合同（如委托）、監理合同（如委托）、委托審計合同（壹拾萬元及以上）、施工合同；
6.施工單位選聘資料；
7.各相關單位的營業執照、資質證書及相關人員資格證書；
8.住宅超出保修期的證明材料；
9.項目申請維修部位的照片及相關公示照片；
10.維修、更新改造工程的工程量清單或預算書
（二）初審
小區所在地街道辦事處收到申請后，7日內派工作人員和申請主體代表到現場進行勘查,并對申請主體提供資料進行初步審核，初步審核符合動用住宅專項維修資金的情況提交區住房和城鄉建設行政主管部門審核。
（三）審核備案
區住房和城鄉建設行政主管部門對提交材料進行審核，經審核符合使用條件的區住房和城鄉建設行政主管部門予以備案。
（四）組織實施
1.項目開工。申報項目申請主體（監理單位如委托）在項目開工前需對施工單位的資質、人員資格及相關施工方案進行審核，符合條件準予開工并簽署開工報告，同時向小區所在地街道辦事處及區住房和城鄉建設行政主管部門予以備案。工程項目及工程量由申請主體負責提供。
2.現場鑒證。凡進行維修更新改造施工的小區，由申請主體及業主代表組成現場工程量核實小組（3人以上），對施工企業所選材料的品牌、規格、施工部位及施工質量進行監督并在鑒證報告上簽字確認。
3.工程竣工。由申請主體組織、業主委員會（物業管理委員會）、相關業主、設計單位（如委托）、監理單位（如委托）、施工單位、物業服務企業等單位，依據合同約定進行竣工驗收，并簽署竣工驗收報告。
4.工程審價。申請單位委托審計中介機構進行審計，并出具專項審計報告（需要委托的）。
（五）分攤結算
經驗收合格后，由區住房和城鄉建設行政主管部門按照分攤清冊從相關業主房屋專項維修資金分戶賬中核減，并通知專戶管理銀行劃款。
第二十二條 發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，需要使用住宅專項維修資金立即進行維修或者更新改造的，經業主委員會現場查驗確認后，可以直接申請使用維修資金：
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（二）電梯故障危及人身安全的，特種設備管理部門要求對電梯維修及更新、改造的；
（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
（四）樓體單側外立面有脫落危險的；
（五）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修和更新、改造的；
（六）室外二次管網排水設施爆裂的；
（七）經相關安全鑒定機構鑒定需要對房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的；
（八）其他危及業主人身、財產安全，嚴重影響業主正常生活的緊急情況。
第二十三條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，相關業主、業主委員會、社區居民委員會、街道辦事處或物業服務企業應當立即采取應急防范措施，需要應急使用住宅專項維修資金的，業主委員會或者物業服務人應當向物業項目所在地的住宅專項維修資金管理部門提出申請，住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用維修資金書面申請之日起兩個工作日辦結。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。
沒有業主委員會或者物業服務人的，由居民委員會提出申請，并組織代修，代修費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。
第二十四條 住宅專項維修資金專戶應當通過轉賬結算不得支取現金，住宅專項維修資金只能劃轉到維修工程合同確定的相關維修單位賬戶中。
第二十五條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應由相關單位承擔的供水、供熱、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第四章 監督管理
第二十六條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
第二十七條 房屋滅失的，按照以下規定返還房屋專項維修資金：
（一）房屋分戶賬中結余的房屋專項維修資金返還業主；
（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第二十八條 住宅專項維修資金自交存至專戶之日起，按照國家規定的銀行存款利率計息，利息轉入住宅專項維修資金分戶賬滾存使用。由區住房和城鄉建設行政主管部門通知專戶管理銀行將利息按季度結存到戶。
區住房和城鄉建設行政主管部門在保證住宅專項維修資金正常使用的情況下，可以依法對住宅專項維修資金進行增值運作，增值運作方式限于購買一級市場國債，不得用于其它投資。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
第二十九條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金賬戶滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得的收益，但業主委員會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第三十條 區住房和城鄉建設行政主管部門應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第五章 法律責任
第三十一條 單位和個人未按照本辦法規定交存或者拒絕按規定承擔住宅專項維修資金的，業主委員會或者相關業主可以依法對其提起訴訟。
第三十二條 違反本辦法規定，按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）的規定予以處理。
第六章 附則
第三十三條 本辦法實施前，開發建設單位已辦理《商品房預售許可證》的項目，仍按照原標準交存首期房屋專項維修資金。本辦法實施后，開發建設單位辦理《商品房預售許可證》的項目，依照本辦法規定交存首期房屋專項維修資金。
第三十四條 本辦法由康巴什區住房和城鄉建設局負責解釋。
第三十五條 本辦法自公布之日起30日后實施，有效期為5年，之前文件有與本辦法不一致的，以本辦法為準。
相關解讀：圖解《康巴什區住宅專項維修資金管理辦法》
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